上海房东，依然在割肉

上海3月份二手房成交量不错，上海房东超过2万套。依然割肉

但背后，上海房东是依然割肉很多房东默默以价换量，关灯吃面的上海房东落寞身影。

进入四月份，依然割肉形势又有了一些新变化，上海房东但大部分房东依然摆脱不了割肉卖房的依然割肉困境。

1、上海房东降价房源创历史新高

观察追踪二手房挂牌数据，依然割肉四月份降价房源量创历史新高。上海房东

上海1、依然割肉2、上海房东3月降价房源持续减少，依然割肉但4月降价房源突然走高。上海房东

四月份降价房源总量，降价幅度均创历史新高。

细分总价来看：

500w以下的低总价房源，降价房源多，降价幅度最大，

2000w以上的高总价房源，降价房源占比较少。

市场依然十分割裂，一方面是豪宅市场火上天：

新房豪宅中海顺昌玖里日光，滨江凯旋门113分；

法拍豪宅，也是溢价成交。

这套位于上海长宁西郊的独栋别墅，夏都花园，4月9日在阿里法拍上拍卖。

评估价为1.127亿元，起拍价9585万元，最终成交价1.28亿，高出评估价约1530万，成交单价21.32万元/平方米，引发两万人围观。

一方面是低总价刚需房割肉出货。

低总价房源，面临挤压式抛售。

降价最猛的，要么是市区老破小，老破大，要么是远郊房源。

比如浦东泥城的碧桂园浦东星作，一套108平的房子，3月份挂牌850万，四月份直接降到550万，降幅35.3%；

还有杨浦中原的民星一村，40平的房子，3月份挂牌226万，四月份挂牌160万，降幅27.6%；

还有浦东世博的德西大楼，普陀光新的光新路430弄，浦东惠南的荡湾新村，降幅都在25%以上

不过因为这些房子总价不高，降价的总金额，不是很大。

2、4月份成交势头不错

目前来看，上海挂牌库存房源量依然处在高位，库存租赁房源也是一样，但4月成交量还是比较火热的。

4月11日，上海二手房网签量609套，势头不错。

上海二手房走过月初几天的成交低迷，从4月7日开始，几乎每天的成交量都在600套以上。

截止4月11日，本月网签套数5435套，月底可能有翘尾行情，预估本月成交量会延续3月份的小阳春行情，在1.7万套以上。

不过价格依然处于低位，尤其低总价的刚需型房源。

房东心态上：

很多去年就早早挂出来房子的房东，在经过漫长的市场教育之后。

普遍放平了心态，把自己的挂牌价下调了；

但仍有房东看不清形势，高价挂在旗杆上。

如下图，同一个小区，挂牌价差如此之大：

明眼人都知道，这种房源就是市场里的炮灰，只能掩护别人出货。

这些房东，别说卖房了，估计连一个假的带看都没用，早就被中介放在不诚意名单上了。

3、经济回暖尚需时间

最近美国和国内的cpi数据接连出炉，情况都不是很理想。

美国3月CPI同比上升3.5%，超出预期，通胀压力巨大，美联储6月份降息预期基本落空，不知道要拖到什么时候；

美元，美股，黄金，原油涨势凶猛，都在高位，十分吊诡；

美债则压力巨大，收益率猛拉；

我们这边恰好相反，3月CPI数据同比增长0.1%，不及预期。

居民消费意愿弱，需求低迷，食品价格降幅扩大，出行消费明显减弱。

ppi受到黑色系拖累，也在走弱。

薪酬下降，资产价格下跌（房价，股票），大家都不想消费，不敢消费。

中美两国，一个低血糖，一个高血压，美国是通胀压力巨大，而我们是通缩需求不振，货币在金融系统沉淀，各有各的难。

这种情形下，经济基本面想要回暖，仍需要时间。

4、建议

楼市的复苏，需要供需关系反转，经济回暖，货币流入三大关键要素。

目前来看，供需关系不妙，库存压力巨大，经济回暖需要时间，货币也没明显入场。

全面的牛市不存在，只有结构性机会。

刚需房短期看依然踩踏严重；

高品质改善房则要坚挺不少；

豪宅新房热度不减，二手房则面临巨大的新房竞争压力。

1）建议现在的买房人，新房挑着买，二手捡漏买：

清晰自己的需求，新房二手房同步看，全城看，现在笋盘频现，二手房可能比新房性价比还要高。

2）想要置换或卖房的房东，卖房则要精准定价，不要单纯看历史成交价格：

参考小区里同户型的挂牌价格，参考周边小区竞品的价格，参考最新的成交价格。

当然，想卖房纯靠降价是不行的，你得让更多的人知道你这套房子有性价比。

广撒网，然后在其中捞到那条匹配你房子的“鱼”。

尤其置换的房东，要有以买定卖的思维，在给自己的房子定价之前，先去看看自己要换的房子，有多少降价空间和砍价幅度。

这样“割肉”的时候才会更加果断，换房也能更加稳准狠。

当然前提是分析自家房源和意向房源的供需关系。

基本还是：刚需房源踩踏出货，高品质改善房相对坚挺的大逻辑。

这是上海楼市的一条长期逻辑，因为上海不缺房子，只缺好房子。